Opslag in Duitsland
Duitsland is de grootste economie van Europa en een belangrijk logistiek knooppunt en markt. Het heeft een volwassen opslaginfrastructuur waar uw bedrijf van kan profiteren.
Met dit artikel kunnen bedrijven een weloverwogen beslissing nemen bij het kiezen van een magazijn in Duitsland. We informeren je ook over de kosten, het gewenste type faciliteit en nog veel meer.
Als je op zoek bent naar een persoonlijke offerte of meer informatie, kun je direct contact met ons opnemen voor een offerte.
Ontvang offertes en advies voor uw volgende magazijn in Duitsland
De belangrijkste opslaghubs in Duitsland
Bij het kiezen van de beste locatie voor uw volgende magazijn in Duitsland, zijn de onderstaande regio's het populairst:
Noordrijn-Westfalen (NRW)
Deze regio is ideaal voor grootschalige distributie, e-commerce en bedrijven die West-Europese markten bedienen. Niet in de laatste plaats zijn Duisburg, Keulen en Dortmund belangrijke steden, die een aanzienlijke markt vertegenwoordigen.
Waarom NRW?
- Grootste consumentenmarkt in Duitsland
- Uitstekende multimodale verbindingen (weg, spoor, lucht en binnenwateren)
- Nabijheid van grote Europese markten (Benelux, Frankrijk)
- Thuisbasis van Duisburg, Europa's grootste binnenhaven
Groot-Hamburg
Typische bedrijven die een magazijn opzetten in de buurt van Hamburg zijn import/exportbedrijven, d.w.z. bedrijven die zich bezighouden met overzeese handel.
Waarom voor Hamburg kiezen:
- Duitslands grootste zeehaven en belangrijke toegangspoort voor internationale handel
- Sterke banden met Scandinavische en Baltische markten
- Goed ontwikkelde logistieke infrastructuur
Als je gewoon op zoek bent naar een magazijn met uitstekende verbindingen naar een magazijn in de buurt van een grote haven in de EU, kunnen we ook een magazijn in de Nederlandse stad Rotterdam aanbevelen. Als je echter rechtstreeks op de Duitse markt importeert, dan is Hamburg de beste bestemming voor je magazijn.
Regio Frankfurt/Rijn-Main
Centraal gelegen regio, die doorgaans wordt gebruikt voor hoogwaardige goederen, tijdgevoelige logistiek en farmaceutische distributie
Waarom kiezen voor de regio Frankfurt/Rijn-Main?
- Centrale locatie in Duitsland en Europa
- Luchthaven Frankfurt, Europa's grootste vrachtknooppunt
- Uitstekende snelweg- en treinverbindingen
- Sterke financiële dienstensector
Beieren (München, Neurenberg)
De opslagindustrie in de Beierse regio richt zich voor een groot deel op automobiellogistiek, hightechproducten, die de Zuid-Duitse en Oostenrijkse markten bedienen.
Waarom kiezen voor de regio Beieren?
- Sterke industriële basis, vooral auto- en hightechindustrieën
- Toegangspoort tot Zuid- en Oost-Europese markten
- München Luchthaven, op één na grootste vrachtluchthaven in Duitsland
Berlijn-Brandenburg
De magazijnen rond de hoofdstad Berlijn worden meestal gebruikt voor e-commerce fulfilment. Het is ook een bloeiende plek voor startups en andere bedrijven die uitbreiden naar Oost-Europa, vanwege de nabijheid van Polen.
Waarom kiezen voor Berlijn?
- Groeiende e-commercemarkt
- Lagere kosten vergeleken met West-Duitsland
- Toegangspoort tot Oost-Europese markten
- Ontwikkeling van de lucht- en ruimtevaartindustrie
Leipzig/Halle
De regio Leipzig is snel in opkomst als ideale basis voor e-commerce fulfilment centra vanwege de lagere kosten en de centrale ligging voor grote delen van Europa.
Waarom kiezen voor de regio Leipzig/Halle voor uw magazijn?
- Centrale locatie in Oost-Duitsland
- Luchthaven Leipzig/Halle, met 24/7 operaties voor vracht
- Lagere bedrijfskosten vergeleken met West-Duitse hubs
Regio Stuttgart
Stuttgart is ook ideaal voor autologistiek en precisietechniek. Speciaal voor bedrijven die de Zuid-Duitse markt bedienen
Waarom kiezen voor Stuttgart?
- Hart van de Duitse auto-industrie
- Sterke aanwezigheid in hightech en productie
- Goed verbonden met Zuid-Europese markten
Bremen/Bremerhaven
Bremen heeft goede verbindingen via een zeehaven en wordt veel gebruikt voor autologistiek, maritieme handel en bijvoorbeeld de toeleveringsketen van de luchtvaartindustrie.
Waarom kiezen voor Bremen?
- Grote havens gespecialiseerd in automobiellogistiek en containeroverslag
- Sterke aanwezigheid in de lucht- en ruimtevaartindustrie
- Goede verbindingen met Noord-Europese markten
Houd bij het kiezen van een locatie voor je magazijn in Duitsland rekening met factoren zoals:
- De nabijheid van je belangrijkste markten of klanten
- Transportinfrastructuur en connectiviteit
- Beschikbaarheid van geschoolde arbeidskrachten
- Kosten (grond, arbeid, nutsvoorzieningen)
- Industrieclusters die relevant zijn voor je bedrijf
- Specifieke regelgeving of stimuleringsmaatregelen in verschillende regio's
Elk van deze hubs biedt unieke voordelen en de beste keuze hangt af van je specifieke bedrijfsbehoeften, doelmarkten en de aard van je producten of diensten.
Duitse magazijnlocatieselector
1. Wat is je primaire bedrijfsfocus?
Gebruikelijke magazijntypes en hun gebruik in Duitsland
Duitsland heeft alle soorten opslag die er zijn. Er zijn enkele typische regionale variaties op basis van industrieën, locatie en landschapstype. Vergelijk de opslagtypes hieronder. Als je hulp nodig hebt bij het vinden van de juiste optie voor jou, neem dan contact met ons op voor een gratis adviesgesprek.
| Type magazijn | Duitse bijzonderheden | Regionale variatie |
|---|---|---|
| Openbare magazijnen (Öffentliche Lager) | Strenge Duitse/EU veiligheidsvoorschriften | Gebruikelijk in Rijn-Ruhr, Hamburg |
| Particuliere magazijnen (Privatläger) | Hoge automatisering vanwege arbeidskosten | Beieren, Baden-Württemberg, NRW |
| Entrepots (Zolllager) | Strenge douaneregels (Zollkodex) | Dichtbij havens en douanepunten |
| Distributiecentra (Verteilzentren) | Vaak pan-Europese hubs | Kassel, Leipzig, omgeving Frankfurt |
| Koude opslag magazijnen (Kühlhäuser) | Strikte EU/Duitse voedselveiligheidsregels | Voedselproducerende regio's, in de buurt van steden |
| Geautomatiseerde magazijnen (Automatisierte Lager) | Populair vanwege hoge arbeidskosten | Beieren, Baden-Württemberg |
| E-commerce afhandelingscentra | Hoge retourpercentages verwerken | Dichtbij stedelijke centra, centrale locaties |
| Cross-Dock faciliteiten (Umschlaglager) | Gebruikt in just-in-time-systemen voor de auto-industrie | Stuttgart, Wolfsburg, München |
| Magazijnen voor gevaarlijke stoffen | Strenge milieu-/veiligheidsregels | Speciale industriële gebieden |
| Farma Magazijnen (Pharmalager) | Strikte GDP-richtlijnen | Rijn-Neckar regio |
| Magazijnen (Einzelhandelslager) | Omnichannel mogelijkheden integreren | Verspreid, aan de rand van grote steden |
| Pick torens (Kommissioniertürme) | Maximaliseer landgebruik in dichtbevolkte gebieden | Stedelijke gebieden met hoge grondkosten |
Raadpleeg deze gids voor een overzicht van alle soorten magazijnen. Om meer te begrijpen over magazijnautomatisering, raden we dit artikel aan.
Gemiddelde huurprijzen per Duitse regio
Volgens BNP zijn er vrij grote verschillen in huurprijzen voor logistiek vastgoed tussen de verschillende Duitse regio's. Je moet er ook rekening mee houden dat de prijzen sterk kunnen schommelen, zoals je hier kunt zien van 2022 tot 2023. Je moet er ook rekening mee houden dat de prijzen sterk kunnen fluctueren, zoals je hier kunt zien van 2022 tot 2023.
Prijzen van logistiek vastgoed en magazijnen in Duitsland
| Belangrijke logistieke markten | Prime huur in €/M² (2023) | Gemiddelde huur in €/M² (2023) | Verandering 2022 vs. 2023 |
|---|---|---|---|
| Berlijn | 8.00 | 6.90 | +3% | +6% |
| Keulen | 7.70 | 5.80 | +10% | +12% |
| Düsseldorf | 7.90 | 6.20 | +10% | +6% |
| Frankfurt | 7.85 | 6.70 | +8% | +16% |
| Hamburg | 8.10 | 6.25 | +4% | +1% |
| Leipzig | 5.90 | 4.95 | +13% | +10% |
| München | 10.50 | 8.70 | +17% | +24% |
| Ruhrgebied | 7.60 | 6.00 | +27% | +25% |
Opname van licht industriële en logistieke ruimte
| Regio's | 2022 (in M²) | 2023 (in M²) | Verandering 2022-2023 | 10-jaren gemiddelde |
|---|---|---|---|---|
| Berlijn | 1,024,000 | 350,000 | -66% | 495,000 |
| Keulen | 256,000 | 160,000 | -38% | 226,000 |
| Düsseldorf | 257,000 | 294,000 | +14% | 278,000 |
| Frankfurt | 347,000 | 440,000 | +27% | 536,000 |
| Hamburg | 530,000 | 272,000 | -49% | 496,000 |
| Leipzig | 398,000 | 323,000 | -19% | 295,000 |
| München | 226,000 | 238,000 | +5% | 281,000 |
| Subtotaal | 3,038,000 | 2,077,000 | -32% | 2,606,000 |
| Ruhrgebied | 541,000 | 496,000 | - | 532,000 |
| Andere logistieke regio's | 1,864,000 | 1,409,000 | -24% | 1,582,000 |
| Rest van Duitsland | 3,052,000 | 2,349,000 | -23% | 2,241,000 |
| Subtotaal | 5,457,000 | 4,254,000 | -22% | 4,355,000 |
| Totaal Duitsland | 8,495,000 | 6,331,000 | -25% | 6,961,000 |
Compliance en regelgeving voor magazijnactiviteiten in Duitsland
De basis van elke magazijnlease is naleving van het Duitse Burgerlijk Wetboek (BGB) voor leaseovereenkomsten en het Duitse Wetboek van Koophandel (HGB) voor commerciële aspecten. Deze wetten regelen de basisrelatie tussen verhuurder en huurder. Contracten worden vrijwel altijd op schrift gesteld.
Veiligheidsnormen en voorschriften
Naleving van bouw- en veiligheidsvoorschriften is van het grootste belang. Zorg ervoor dat het magazijn een geldige Baugenehmigung (bouwvergunning) heeft en voldoet aan de plaatselijke bestemmingsplannen. Een Brandschutznachweis (brandveiligheidscertificaat) is cruciaal voor de veiligheid van zowel goederen als personeel. Regelmatige veiligheidsinspecties en risicobeoordelingen (Gefährdungsbeurteilung) zijn verplicht volgens de Arbeitsschutzgesetz (wet inzake veiligheid en gezondheid op het werk) en de Arbeitsstättenverordnung (werkplaatsverordening).
Milieuoverwegingen spelen een belangrijke rol bij Duitse magazijnactiviteiten. De Bundes-Immissionsschutzgesetz (Federale wet immissiecontrole) stelt normen voor milieueffecten, terwijl de Kreislaufwirtschaftsgesetz het afvalbeheer regelt. Energie-efficiëntie wordt geregeld door de Energieeinsparverordnung (EnEV), die duurzame magazijnpraktijken stimuleert.
Industrie-specifieke regelgeving
Afhankelijk van de aard van de opgeslagen goederen kunnen branchespecifieke voorschriften van toepassing zijn. Bijvoorbeeld:
- Voedselopslag moet voldoen aan de EU-regelgeving voor voedselveiligheid en het Lebensmittel- und Futtermittelgesetzbuch (LFGB).
- De opslag van chemische stoffen is onderworpen aan de REACH-regelgeving en de Gefahrstoffverordnung.
- De opslag van farmaceutische producten moet voldoen aan de richtlijnen van Good Distribution Practice (GDP).
Voor bedrijven die betrokken zijn bij internationale handel zijn douanezaken van vitaal belang. Denk hierbij aan het verkrijgen van een douanevergunning voor douane-entrepots, het verkrijgen van een EORI-nummer voor import-/exportactiviteiten en het beheren van de Intrastat-rapportage voor EU-handel.
Verzekering voor magazijnen
Verzekering is een cruciaal aspect van risicobeheer bij magazijnactiviteiten. Tot de belangrijkste polissen behoren een eigendomsverzekering (Gebäudeversicherung), een bedrijfsaansprakelijkheidsverzekering (Betriebshaftpflichtversicherung), een inboedelverzekering (Inhaltsversicherung) en een bedrijfsonderbrekingsverzekering (Betriebsunterbrechungsversicherung).
IT en gegevensbeveiliging
In het digitale tijdperk worden gegevensbescherming en IT-beveiliging steeds belangrijker. Naleving van GDPR en de Duitse Bundesdatenschutzgesetz is verplicht, vooral voor magazijnen die klantgegevens verwerken of geavanceerde magazijnbeheersystemen gebruiken.
Arbeidsrecht
Naleving van de arbeidswetgeving is een ander cruciaal gebied. Dit omvat de naleving van de Duitse arbeidswetgeving (Arbeitsrecht), de juiste registratie van werknemers in het socialezekerheidsstelsel en de naleving van de minimumloonwetten (Mindestlohngesetz).
Naleving van belastingwetgeving
Dit omvat btw-registratie en -naleving, vennootschapsbelastingverplichtingen en registratie voor bedrijfsbelasting (Gewerbesteuer) bij de lokale autoriteiten.
Certificeringen
Hoewel niet altijd verplicht, kunnen bepaalde certificeringen de operationele normen en de aantrekkelijkheid voor de markt van een magazijn vergroten. Dit kunnen ISO-certificeringen zijn (9001, 14001, 45001), HACCP voor voedselverwerking en de AEO-status voor douanevereenvoudigingen.
Apparatuur en faciliteiten in het magazijn moeten voldoen aan technische normen, vaak gespecificeerd door DIN-normen. Regelmatige inspecties van magazijnapparatuur, zoals vorkheftrucks en stellingsystemen, zijn essentieel voor het handhaven van een veilige werkomgeving.
Huurovereenkomst
Het leasecontract zelf vereist zorgvuldige overweging. Een duidelijke definitie van onderhoudsverantwoordelijkheden en het naleven van opzegtermijnen zijn cruciale aspecten van de contractuele relatie.
Duurzaamheid
Tot slot wordt duurzaamheid steeds belangrijker in het Duitse zakenlandschap. Hoewel het vaak niet verplicht is, kan deelname aan duurzaamheidsinitiatieven het aanzien van een bedrijf verbeteren en mogelijk leiden tot operationele efficiëntie.
Als je een lokale, Engelssprekende expert op dit gebied wilt spreken, neem dan hier contact met ons op.
Bronnen en meer informatie over opslag in Duitsland
Duitse Logistieke Verenigingen
- BVL (Bundesvereinigung Logistik) - Federale Logistieke Vereniging
https://www.bvl.de/en - DSLV (Deutscher Speditions- und Logistikverband) - Duitse vereniging voor expeditie en logistiek
https://www.dslv.org/dslv/web.nsf/id/pa_en_homepage.html - BME (Bundesverband Materialwirtschaft, Einkauf und Logistik) - Vereniging voor Supply Chain Management, Inkoop en Logistiek
https://www.bme.de/en/ - VDI (Verein Deutscher Ingenieure) - Fachbereich Technische Logistik - Vereniging van Duitse Ingenieurs - Afdeling Technische Logistiek
https://www.vdi.de/technik/fachthemen/produktion-und-logistik/fachbereiche/technische-logistik
Overheidsbronnen
- GTAI (Duitsland Trade & Invest) - Agentschap voor economische ontwikkeling
https://www.gtai.de/gtai-en/invest/industries/logistics - Federaal Ministerie voor Digitaal en Vervoer
https://www.bmvi.de/EN/Home/home.html - Duitse douane (Zoll)
https://www.zoll.de/EN/Home/home_node.html - Federaal Bureau voor de Statistiek (Destatis) - Statistieken over Transport en Logistiek
https://www.destatis.de/EN/Themes/Economic-Sectors-Enterprises/Transport/_node.html
Onderzoek en onderwijs
- Fraunhofer Instituut voor Materiaalstroom en Logistiek IML
https://www.iml.fraunhofer.de/en.html - Deutsche Logistik-Akademie (DLA) - Duitse Academie voor Logistiek
https://www.dla-logistik-akademie.de/
Nieuws en publicaties uit de industrie
- DVZ (Deutsche Verkehrs-Zeitung) - Duitse transportkrant
https://www.dvz.de/ - Logistik Heute - Logistics Today Magazine
https://www.logistik-heute.de/
Grote spelers in de Duitse opslagmarkt
Belangrijke logistieke bedrijven en 3PL's
- DHL Toevoerketen
- Onderdeel van Deutsche Post DHL Group
- Biedt uitgebreide logistieke en opslagoplossingen
- Website: DHL Toevoerketen
- DB Schenker
- Dochteronderneming van Deutsche Bahn
- Biedt geïntegreerde logistieke diensten, waaronder opslag
- Website: DB Schenker
- Kuehne + Nagel
- Wereldwijd logistiek bedrijf met sterke aanwezigheid in Duitsland
- Biedt contractlogistiek en opslagoplossingen
- Website: Kuehne + Nagel
- Rhenus Logistiek
- Duitse logistieke dienstverlener
- Gespecialiseerd in contractlogistiek en opslag
- Website: Rhenus Logistiek
- DSV Panalpina
- Wereldwijd transport- en logistiekbedrijf
- Biedt opslag- en distributiediensten in Duitsland
- Website: DSV Panalpina
Belangrijke vastgoedontwikkelaars voor logistiek vastgoed
- Prologis
- Wereldleider in logistiek vastgoed
- Aanzienlijke aanwezigheid in belangrijke Duitse logistieke markten
- Website: Prologis Duitsland
- Goodman
- Internationale vastgoedgroep gespecialiseerd in logistieke ruimte
- Ontwikkelt en beheert logistiek vastgoed in heel Duitsland
- Website: Goodman Duitsland
- VGP
- Pan-Europese ontwikkelaar, beheerder en eigenaar van logistiek vastgoed
- Actief in verschillende Duitse regio's
- Website: VGP Duitsland
- Panattoni
- Wereldwijde ontwikkelaar gespecialiseerd in industrieel en logistiek vastgoed
- Belangrijke portefeuille in Duitsland
- Website: Panattoni Duitsland
- Garbe Industrieel Vastgoed
- Duits bedrijf gespecialiseerd in logistiek en industrieel vastgoed
- Richt zich op de ontwikkeling en het beheer van logistieke faciliteiten
- Website: Garbe Industrieel Vastgoed
Deze bedrijven vertegenwoordigen enkele van de grootste en meest invloedrijke spelers op de Duitse opslagmarkt. De markt omvat echter ook tal van andere regionale en gespecialiseerde aanbieders. Wanneer je opslagmogelijkheden in Duitsland overweegt, raden we je sterk aan om het specifieke aanbod en de locaties van deze bedrijven te onderzoeken, evenals andere aanbieders die kunnen inspelen op specifieke industriële behoeften of regionale vereisten.
Waar opslagruimte zoeken in Duitsland
De Duitse opslagmarkt biedt verschillende mogelijkheden, zowel online als offline, om geschikte opslagoplossingen te vinden. Hoewel makelaars en tussenpersonen een belangrijke rol spelen, is het ook mogelijk om rechtstreeks contact op te nemen met aanbieders van opslagruimte, wat soms efficiënter kan zijn.
Makelaars in commercieel onroerend goed
Bedrijven zoals Jones Lang LaSalle (JLL), CBRE en Colliers zijn gespecialiseerd in commercieel vastgoed in Duitsland. Ze bieden persoonlijke service, waardevolle inzichten in de markt en hebben vaak toegang tot off-market aanbiedingen. Deze bureaus kunnen bijzonder behulpzaam zijn bij het navigeren door de complexiteit van de Duitse vastgoedmarkt.
Logistieke parken en industrieterreinen
Duitsland heeft talloze logistieke parken (Logistikparken) en industriegebieden (Gewerbegebiete). Als je rechtstreeks contact opneemt met het management van deze gebieden, kun je zien of er binnenkort nog ruimte beschikbaar is of dat er nog geen objecten op de lijst staan. Zoek naar de belangrijkste gebieden die in dit artikel worden besproken.
Havenautoriteiten
Voor bedrijven die in de buurt van scheepvaartroutes moeten zijn, kunnen grote havenautoriteiten zoals Hamburg Port Authority of Duisport (Duisburg) informatie verschaffen over magazijnen in of nabij havengebieden. Deze locaties bieden uitstekende verbindingen voor de internationale handel.
Regionale bureaus voor economische ontwikkeling
In Duitsland hebben regionale bureaus voor economische ontwikkeling (Wirtschaftsförderungsgesellschaften) vaak uitgebreide informatie over beschikbaar commercieel vastgoed, waaronder magazijnen. Ze kunnen ook informatie geven over lokale stimuleringsmaatregelen voor bedrijven.
Online onroerend goed platforms
Verschillende online platforms verzamelen magazijnadvertenties in heel Duitsland. Bekende voorbeelden zijn:
- Immobilienscout24 Gewerbe: Een van de grootste vastgoedportalen van Duitsland met een speciale commerciële sectie.
- Logivest: Gespecialiseerd in logistiek vastgoed en biedt een uitgebreide zoekfunctie.
- Industrieimmobilien.net: Gericht op industrieel vastgoed, inclusief magazijnen.
Op deze platforms kun je magazijnen zoeken en filteren op basis van locatie, grootte en prijs, en ze geven vaak gedetailleerde informatie en foto's.
Zendeq zoekt namens jou naar woningen die aan jouw specifieke eisen voldoen. Neem hier contact met ons op.
Industriële netwerken en verenigingen
Lid worden van of contact opnemen met brancheverenigingen zoals de BVL (Bundesvereinigung Logistik) kan netwerkmogelijkheden en voorkennis over beschikbare magazijnruimtes bieden.
Direct contact met ontwikkelaars en operators
Grote ontwikkelaars en exploitanten van logistiek vastgoed in Duitsland, zoals Prologis, Goodman of Garbe Industrial Real Estate, hebben vaak hun eigen portefeuilles met beschikbaar vastgoed. Rechtstreeks contact met hen opnemen kan soms leiden tot betere deals of meer op maat gemaakte oplossingen.
Adviseurs commercieel vastgoed
Gespecialiseerde consultants zoals Realogis of Logicor richten zich uitsluitend op industrieel en logistiek vastgoed. Zij bieden diepgaande marktkennis en toegang tot een breed scala aan opslagmogelijkheden in heel Duitsland.
